건축허가 기준과 담보대출 기준의 차이를 정리하고 통일된 기준이 필요합니다

일반적으로는 건축허가를 받고 합법적 절차를 밟아 주택을 신축하고, 사용승인을 받은 다음 그 주택(토지, 건물)을 담보로 금융권에 대출을 신청하면 대출신청인에게 특별한 문제가 없다면 대출을 받습니다. 그런데 얼마 전 건축허가를 받아 주택을 신축하여 사용승인을 받고 그 주택을 담보로 대출을 신청했는데 대출이 불가하다는 통보를 받고 낭패를 겪은 사례가 있었습니다. 당사자는 이유를 잘 모르겠다고 불만이 많은데 은행에서는 자체 규정 때문에 어쩔 수가 없다고 합니다.

위 그림에서 빨간 선으로 되어 있는 부분이 건축허가를 받아 주택을 신축하여 사용승인까지 받은 토지입니다. 55번지와 56번지가 지목은 임야이고 자연림이나 하얀 선으로 되어 있는 부분이 차가 다닐 수 있는 현황 도로입니다. 55번지와 56번지의 소유자는 주택을 신축한 건축주와는 다른 사람입니다. 그러나 그동안 사람이나 차량이 아무런 제지 없이 통행을 하고 있었던 사실상의 사도로 볼 수 있습니다.

‘사실상의 사도’란 ‘사도법’에 의한 사도 외의 도로로서 다음 각 호에 해당하는 도로를 말합니다.

1. 도로개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로 2. 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 3. 건축법 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정 공고한 도로 4. 도로개설 당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로

위 경우의 55번지와 56번지 상의 도로는 2번에 해당하는 경우라 할 수 있습니다.

위 사례의 건축주는 55번지와 56번지 토지에 대한 통행권(주위토지통행권)을 주장할 수 있습니다. 주위토지통행권은 토지 소유자가 자신의 토지 주위의 다른 토지를 통행할 수 있는 권리를 말합니다. 주위토지통행권은 민법 제219조 제1항에서 인정하고 있습니다. ‘어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있습니다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.’고 하여 주위토지통행권을 인정하고 그 요건을 규정하고 있습니다. 제2항에서 ‘전항의 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다.’고 하여 타인 소유 토지의 통행 대가로 지료를 지급하도록 하고 있습니다.

주택이든 상업용이든 건축허가를 받기 위해서는 반드시 해당 토지에 차량이 출입할 수 있는 도로가 있어야 하고, 없을 경우 도로를 개설해야 합니다. 해당 토지가 강릉에 소재하고 있으므로 이와 관련한 강릉시 조례와 건축법은 다음과 같습니다.

강릉시 조례 제34조(도로의 지정)는 다음과 같습니다.

【법 제45조제1항제2호에 따라 주민이 장기간 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 위원회의 심의를 거쳐 시장이 법 제2조제1항2제11호나목에 따라 도로의 위치를 지정 공고하고자 할 때, 이해관계인의 동의를 받지 아니할 수 있는 경우는 다음 각 호의 하나와 같다】

위 경우와 관련된 내용은 5호에 해당됩니다.

5. 사실상 주민이 이용하고 있는 통로를 도로로 인정하여 건축허가 하였으나 도로로 지정한 근거가 없는 통로

건축법 제45조(도로의 지정 · 폐지 또는 변경) 제1항: (생략) 다만 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 이해관계인의 동의를 받지 아니하고 건축위원회의 심의를 거쳐 도로를 지정할 수 있다.

2. 주민이 오랫 동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 것인 경우

이상의 법적 근거에 따라 위 건축주는 무리없이 건축허가를 받고 주택을 신축하여 사용승인받은 것으로 이해됩니다. 그런데 이 신축한 주택을 담보로 은행에 대출을 신청하였는데 거절당한 것입니다. 건축주가 당혹해하는 것도 무리가 없습니다.

금융권의 대출 규정은 까다롭습니다.

위 사례는 지적도상 공로에 접하지 않는 맹지에 해당됩니다. A은행은 “관습상의 도로 또는 지역권의 설정 등이 있거나 맹지 아닌 인접토지와 일단으로 이용되는 경우(단, 맹지 아닌 인접토지와 일단으로 이용되는 경우에는 그 인접토지를 공동담보로 취득하여야 함)는 영업점 전결로 가능하다”고 합니다. B은행은 “사도 또는 관습상 도로와 접하고 있는 경우에는 사도관리대장 및 도로관리대장을 첨부해야 한다”고 되어 있습니다.

A은행의 규정을 충족하려면 해당 토지가 접하고 있는 현황 도로가 관습상의 도로로 인정받거나 55번지, 56번지와 일단으로 이용되어야 하고 공동담보로 취득하여야 합니다. 일단으로 이용되고 있지도 않고 공동담보로 취득될 수도 없습니다. ‘관습상의 도로’라고 인정하지도 않습니다. B은행의 규정을 충족하려면 사도관리대장이 있어야 하는데 관리되고 있을 수가 없습니다. B은행의 규정도 충족할 수가 없습니다.

건축허가는 55번지와 56번지 토지 중 도로로 이용되고 있는 부분을 사실상 통로로 인정받았기 때문에 가능했는데, 대출을 받기 위한 은행의 규정을 충족하지 못한다는 것입니다.

위 건축주가 본인이 건축한 부동산(347-1외 3필지 토지 및 지상 건축물)을 담보로 대출을 받기 위해서는 55번지와 56번지의 현황 도로인 부분을 매입하여 취득하여 공동담보로 제공하거나, 사도관리대장 등을 통해서 관습상 도로와 접하고 있다는 것을 확인해야 합니다.

이 경우 감정평가는 어떻게 할까요? 위 토지의 개별지가 특성은 세로(가)로 되어 있습니다. 위 토지가 현황 도로에 접해있고, 그 도로가 자동차가 통행할 수 있는 4미터 도로에 해당되기 때문입니다. 더구나 건축허가를 받아서 건물이 사용승인을 받고 사용 중에 있습니다. 자동차가 통행할 수 있는 도로가 확보되지 않으면 건축허가를 받을 수 없기 때문에 위 토지는 4미터 도로에 접한 토지로 판단하게 됩니다. 따라서 감정평가는 위 토지를 맹지로 보지 않고 현황 도로로 사용되고 있는 부분을 인정하여 감정평가하게 됩니다. 다만 지적도상 맹지인 점은 표기하고 타인 소유 토지를 통하여 접근이 가능하다고 기재하게 됩니다.

위 사례는 건축허가 기준과 담보 대출 기준에 차이가 있어 건축주가 어려움을 겪은 사례입니다. 건축허가를 받아 건물을 신축하여 사용승인을 득한 부동산을 담보로 대출을 받지 못하는 상황은 선의의 피해자를 낳을 수 있습니다. 담보 대출은 환가성을 따저야 하기 때문에 건축허가 기준보다 더 엄격할 수는 있지만 건축허가 후 신축된 부동산이 환가성이 없다고 할 수는 없을 것입니다. 관습상의 도로에 대한 판단 기준을 건축허가와 담보 대출에 일관성 있게 적용할 수 있도록 관련 규정을 돌보는게 필요합니다. 애매한 기준의 상이함으로 위 사례와 같이 억울한 피해자가 없도록 해야 하기 때문입니다.

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*전수호 감정평가사는 ‘나라감정평가법인’에서 활약하고 있습니다. 아울러 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이기도 합니다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원과 서울 중구 공유토지분할위원회 위원을 역임했고, 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있습니다.