아파트를 포함한 부동산 시장이 불황기를 거치면서 최근 투자자들의 부동산 경매와 공매에 대한 관심이 높습니다. 대다수 부동산 전문가들은 부동산 가격 하락과 고금리 후유증 등으로 경매 건수가 증가하면서 향후 경매, 공매, NPL 시장에서 큰 장이 열릴 것으로 예상하고 있습니다. 투자자들은 경매 등 시장에서 상당한 수익을 기대해도 좋다는 신호를 보내는 기사들이 나오고 있습니다.

2024년 5월 지지옥션에서 발표한 ‘2024년 4월 지지 경매 동향 보고서’는 “2024년 4월 전국 아파트 경매 진행건수가 전월(2,633건) 대비 18.1% 증가한 3,144건으로 3년 5개월 만에 처음으로 월 3,000건을 돌파했으며, 낙찰률은 전월(35.5%)보다 5.3p% 상승한 40.6%를 기록했고, 낙찰가율은 86.1%로 전달(85.1%) 대비 1.0%p 오르면서 5개월 연속 상승세를 이어갔다”고 했습니다. 특히 “서울 아파트 경매 낙찰가율은 전달(85.9%) 대비 4.7%p 상승한 90.6%를 기록하여 1년 8개월 만에 90% 선을 돌파했다”고 합니다.

서울 아파트 경매 낙찰가율이 1년 8개월 만에 90%를 돌파한 것을 모 인터넷 기사에서는 ‘아파트값이 상승세를 보이면서 시세보다 저렴한 감정가에 주택을 구입할 수 있는 경매로 수요가 집중되는 것으로 풀이된다’고 설명하고 있습니다.

서울 아파트 낙찰가율이 상승하는 이유를 아파트값이 상승세를 보이면서 감정평가액이 시세보다 저렴하기 때문이라고 하고 있습니다. 두 가지를 짚어보겠습니다. ① 최근 아파트값이 상승세인지 여부 ② 법사가(경매 감정평가액)이 시세보다 저렴한 것인지 여부를 살펴보겠습니다.

2020년 1분기부터 2024년 1분기까지 서울 25개 구의 아파트 매매가격 지수를 살펴보겠습니다. 자료는 한국부동산원에서 발표한 분기별 아파트 매매가격 지수입니다.

위 자료는 지난 2020년 1분기에서 2024년 1분기까지의 서울 25개구 아파트 매매가격 지수(2017년 11월 = 100)입니다. 위 자료에 의하면 아파트 매매가격의 최고점은 2022년 1분기 또는 2022년 2분기이고, 이후 2022년 4분기 또는 2023년 1분기에 최저점을 나타낸 후 약간의상승세를 보이고 있습니다. 최고점 대비 2024년 1분기 아파트 매매가격 지수는 약 78% ~ 94% 수준 회복하고 있으며, 최저점 대비 2024년 1분기 매매가격 지수는 2.2%에서 10.8% 상승했습니다. 지역별(구)로 격차가 있습니다.

다음은 한국부동산원에서 발표한 지난 1년간 서울 권역별 아파트 매매 평균가격을 나타낸 그래프와 표입니다.

지난 1년간 아파트 매매 평균가격을 보면 2023년 1분기 저점을 지난 후 약간 상승하다가 2023년 11월, 12월, 2024년 1월에 저점을 기록하고 이후 다시 상승추세에 있음을 알 수 있습니다.

아파트 매매 평균가격은 서초구, 강남구가 속해 있는 동남권이 가장 높고, 동북권과 서남권이 유사한 수준이고, 도심권, 서북권의 순으로 매매 평균가격이 높습니다. 지난 1년간 아파트 매매 평균가격의 상승률은 용산구가 속해 있는 도심권이 약 17.7%로 가장 높고, 강남구가 속해 있는 동남권이 약 9%로 두 번째이고, 동북권, 서북권, 서남권은 소폭 상승하거나 거의 변화가 없음을 알 수 있습니다. 권역별로 매매 평균가격의 차이도 있지만 지난 1년간 상승률도 권역별 차이가 있음을 알 수 있습니다.

다음은 경매전문업체인 인포케어에 나온 지난 1년간 서울 25개 아파트 낙찰가율 통계입니다.

3개월 평균 낙찰가율이 90%를 넘는 지역은 중구, 용산구, 강북구, 마포 금천구, 영등포구, 강남구, 송파구입니다, 금천구는 지난 3개월간 아파트 낙찰건수가 1건이었는데 매수자는 임차인이었으며, 감정평가 기준시점이 2023년 6월으로 금천구 아파트 매매가격 지수는 현재보다 낮은 수준임을 감안하면 유의미한 자료는 아닙니다. 25개구 전체적으로눈 지난 1년간 평균 낙찰가율은 상승하고 있습니다.

위 분석에서 지난 1년간 아파트 가격 상승은 도심권과 동남권은 상승폭이 큰 반면 다른 권역은 소폭 상승하거나 거의 변화가 없었습니다. 이러한 아파트 가격 상승률의 차이는 아파트 낙찰가율의 차이와 유사한 결과로 나타나고 있음을 알 수 있습니다. 즉 도심권에 속하는 용산구와 중구의 경우 최근 낙찰가율이 90%를 상회하며 지난 1년간 지속적으로 낙찰가율이 상승했습니다. 동남권에 속하는 강남구와 송파구도 최근 낙찰가율이 90%를 상회하고 있음을 알 수 있습니다. 도심권과 동남권의 경우 지난 아파트 매매가격이 각각 17.7%, 9% 상승한 권역입니다. 그에 반해 마포구와 영등포구를 제외하면 다른 권역은 대부분 낙찰가율이 90%를 하회하고 있습니다.

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*전수호 감정평가사는 ‘나라감정평가법인’에서 활약하고 있습니다. 아울러 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이기도 합니다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원과 서울 중구 공유토지분할위원회 위원을 역임했고, 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있습니다.