앞의 내용에서 확인할 수 있는 것은 ① 지난 1년간 아파트 가격은 상승세에 있으며, 상승률은 권역별로 차이가 있다 ② 2024년 1분기 아파트 매매가격 지수를 과거 9개월에서 12개월 전의 아파트 매매가격 지수와 비교하면 거의 유사하거나 2~8% 상승했다는 점입니다.

앞의 자료에서 낙찰일 약 6개월 ~ 9개월 전에 경매 감정평가가 진행되고 매매계약이 체결되고 소유권이 이전되어 등기사항전부증명서에 기재되어야 매매사례로 채택하여 감정평가액을 결정하는 절차를 고려하여 2024년 1분기 매매가격 지수를 9개월 ~ 12개월 전 매매가격 지수와 비교하면 2024년 1분기 지수 대비 약 2% ~ 10% 낮은 수준임을 알 수 있습니다. 이것은 현재 진행되는 경매 진행되는 건의 감정평가액이 현재 시장가치 대비 낮은 수준임을 나타내는 것입니다. 따라서 최근 서울 아파트 낙찰가율의 상승은 서울 지역 아파트 가격이 소폭 상승세에 있고, 경매 감정평가액이 현재의 시세보다 다소 낮은 수준에 있기 때문이라는 분석이 가능합니다.

경매를 통한 부동산 매입가격은 낙찰가격으로 결정됩니다. 경매로 부동산을 매입하는 경우에는 수수료, 명도비용, 수리비 등의 추가비용이 들기 때문에 경매 감정평가액이 시세에 비해 현저히 낮은 경우를 제외하고는 볍사가(경매감정평가액)보다 낮은 가격으로 낙찰받아야 합니다. 따라서 현재 아파트 경매시장의 낙찰가율은 현재의 아파트 시장가치를 제대로 반영하고 있다고 판단됩니다. 지금의 낙찰가율은 경매건수가 증가할수록 떨어질 가능성도 있습니다. 현재의 금리가 떨어지거나 부동산 경기가 반등해서 아파트 가격이 상승하지 않는한 시장성이 떨어지는 아파트는 낙찰가격이 떨어질 수 있다는 것입니다.

낙찰가율 결정 요인에 관한 연구를 살펴보면, 대체로 다음과 같은 결론을 내리고 있습니다.

감정평가액이 높을수록, 응찰자 수가 많을수록, 호황기일수록(아파트 가격이 상승할수록), 강남구일수록, 낙찰률이 높을수록, 임차인일수록 낙찰가율은 상승하고 반대의 경우는 낙찰가율이 하락한다고 합니다.

그런데 법사가(감정평가액)이 높으면 낙찰가율이 높다고 아무런 분석 없이 감정평가액을 기준으로 판단을 하면 안됩니다. 낙찰가율은 감정평가액 대비 낙찰가격을 의미하는 것이지 낙찰일 현재의 시장가치 대비 가격이 아니기 때문입니다. 감정평가는 현재를 기준으로 진행된 것이 아니라 과거(6개월 ~ 9개월 전)를 기준으로 한 금액을 산출한 것이고, 또한 감정평가액을 결정하는 중요한 요소인 거래사례는 기준시점보다 더 과거의 사례입니다. 그 감정평가액과 지금의 시장가치를 비교하여 판단하여야 합니다. 아파트 가격이 상승하는 호황기에는 과거 감정평가액이 지금보다 낮으니 낙찰가율은 높아지게 되고, 가격 상승률이 상대적으로 더 높은 강남권역의 낙찰가율이 더 높을수 밖에 없는 것입니다.

서울 지역의 아파트에만 한정해서 분석한 이유는 아직은 경매시장에서 투자할 대상이 서울 지역 아파트라는 인식 때문입니다. 서울 지역에서도 권역별로 구별로 최근 아파트 가격 상승률에 차이가 있고 시장가치 대비 감정평가액의 비율도 차이가 있기 때문에 권역별로 구별로 동별로 아파트별로 접근해야 합니다. 부동산은 지역성, 개별성이 강하기 때문에 경매시장에 참여해서 유의미한 수익을 얻기 위해서는 임장활동에 기초해서 입찰 시점 현재 대상 아파트의 시장가치를 파악하는 것이 중요합니다. 최종 낙찰가격은 시장가치에서 낙찰시 예상되는 비용과 향후 가격 동향을 고려해서 결정할 것을 권고합니다.

아파트 경매 시장에 참여할 때 다음과 같이 정할 것을 권고합니다.

① 대상 아파트의 입찰 시점 현재의 시장가치를 파악합니다. 대상 아파트의 시장가치는 부동산 사이트에서 실거래가격, 호가 등을 분석하면 알 수 있습니다. 정확하게는 공인중개사 등을 통한 시장조사, 감정평가사의 자문 등을 통하면 대상 아파트이 시장가치를 파악할 수 있습니다.

② 대상 아파트가 속한 단지 또는 인근지역의 아파트의 과거 거래가격 추이를 파악합니다. 대상 아파트의 감정평가액이 현재 시점 대비 어떤 수준인지를 파악합니다.

③ 대상 아파트가 속한 단지 또는 인근지역 아파트의 향후 가격 추이를 파악합니다.

④ 임장활동을 통해서 대상 아파트 낙찰시 명도 비용 등 투입되어야 할 비용을 추산합니다.

⑤ 이상을 기초로 한 낙찰가격을 정하고 입찰에 참여합니다.

*상담은 홈페이지 우측상단 기사제보나 이메일 [email protected]을 통해 하실 수 있습니다.

*전수호 감정평가사는 ‘나라감정평가법인’에서 활약하고 있습니다. 아울러 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이기도 합니다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원과 서울 중구 공유토지분할위원회 위원을 역임했고, 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있습니다.