건물을 소유한 A씨는 임대차 계약 종료 시점이 다가오는 임차인에게 임대차 계약을 연장할 뜻이 없다는 점을 전달하였더니, 자신이 주선하는 신규 임차인과 계약을 해 주든지 아니라면 권리금을 임대인에게 달라고 하는 답변을 들었습니다.

A씨는 임차인의 요구에 따라야 할까요?

임대차 계약이 끝날 때 일반적으로 임차인은 임대인에게 직접 권리금 지급을 구할 수 없고, 임차인은 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받을 수 있으며 이때 임대인은 이에 협조할 의무가 있습니다. 즉 임차인이 임대인에게 신규 임차인을 주선했을 때 임대인은 정당한 사유 없이 신규 임차인과 임대차계약 체결을 거절할 수 없습니다.

임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약체결을 거절해서 임차인이 권리금을 받지 못하게 되면, 임대인은 임차인이 입은 손해(임차인이 수수할 수 있는 권리금 상당액)를 책임져야 합니다. 물론 임대인이 신규 임차인과 임대차 계약을 거절할 정당한 사유가 있다면 손해배상책임을 지지 않고 임차인은 권리금을 회수할 수 없게 됩니다.

다만 임차인이 ‘상가건물임대차보호법’의 보호를 받기 위해서는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규 임차인을 주선해야 합니다. 현행법에서 특정한 6개월 동안에 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금회수를 방해할 경우에 임대인에게 손해배상책임이 있습니다. 그래서 6개월을 벗어나서, 즉 그 이전에 또는 임대차 기간이 끝나고 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해할 때는 임대인이 임차인의 권리금 손해를 책임지지 않아도 됩니다. 또한 임차인이 임대차 기간 중 3개월 이상의 월 차임을 연체한 적이 있다거나 건물의 노후로 안전사고의 우려가 있는 경우, 임대차계약 체결 당시 건물 철거 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 이에 따르는 경우라면 임대인이 임차인에 대한 권리금 손해를 책임지지 않아도 됩니다.

한편, 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다.

따라서 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약을 하거나, 권리금 상당의 손해배상을 지급해야 하는 것입니다.

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윤예림 변호사는 법무법인 길도에서 활약하고 있습니다. 부동산 문제에 대해 장점을 가지고 있습니다. 특히, 지난 2021년에는 택배기사들을 위한 사회활동가 등 다양한 이들과 함께 ‘택시모(택배기사님을 응원하는 시민모임)’ 활동을 하기도 했습니다.