부동산에 조금이라도 관심 있는 사람이라면 재개발·재건축·리모델링에 대해 한 번쯤 들어봤을 것이다.

재개발·재건축·리모델링을 간단하게 설명하면 단지, 혹은 동네 전체가 동업자가 되어 한번에 집을 부수고 다시 짓는 도시정비사업이다. 언뜻 보기엔 노후한 건축물을 정비한다는 점에서 비슷해보이지만, 전혀 다른 사업이다. 

◆ 재개발 

재개발사업은 정비기반시설(도로·상하수도·공원·공용주차장 등)이 열악하고 노후·불량건축물(주택·상가시설 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업이다.

재개발을 대단위로 묶어서 한방에 그 지역을 날리고 새로 계획도시를 짓는 수준까지 발전하게 되면 뉴타운 사업이 된다. 엄밀히 말하자면 뉴타운도 여러 개의 재개발·재건축 사업 단위가 모여 이뤄진 커다란 재개발 단위다.

단지 지자체와 주민의 필요에 따라 광역적인 틀에서 기반 시설 등을 더 기부채납하는 대신, 사업 절차나 개발 계획 상의 특례를 적용해주는 법률인 도시재정비촉진에관한특별법을 적용받는 지역이라는 것이 조금 다르다. 

뉴타운 구역이라고 하더라도 뉴타운에 속한 개별 재개발 구역은 도시및주거환경정비법 상의 사업 절차를 밟고 이 절차 중 도촉법 상에 규정된 것에 대해서는 완화된 규제를 적용 받는다.

◆ 재건축

재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 해당 건축물을 법률에 정한 절차에 따라 철거하고, 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하는 등 주거환경을 개선하기 위한 사업이다. 

재건축은 재개발과 달리 도정법상 정비구역으로 지정되지 않더라도 기존 아파트와 연립주택의 경우 20세대 이상의 주택을 신축하는 요건만 충족할 경우 도정법상 재건축 사업을 진행할 수 있다는 점 역시 다르다.

또, 재건축은 기존의 소유주들이 자체적으로 건물을 새로 짓는 민영개발의 성격이 강하다.

◆ 재건축·재개발 차이점은? 

재개발은 주변 정비기반시설이 열악한데다, 너무 낡아 불량한 주택이 모여 있는 동네에서 이뤄진다. 서울 동작구 노량진, 관악구 신림동을 생각하면 쉽다. 오래된 빌라와 단독주택들이 즐비하고 도로가 좁아 차량 이동이 불편한 곳이 많다. 해당 지역에선 현재 노후 불량 주택들을 허물고 도로와 공원을 정비한 후에 새 아파트를 짓는 재개발 사업을 진행하고 있다.

이에 반면 재건축은 주변 정비기반시설은 양호한데, 아파트가 너무 오래됐으니 부수고 새 아파트를 짓는 사업이다. 서울 영등포구 여의도 일대를 생각하면 된다. 초고층 빌딩과 넓고 깨끗한 도로, 초록빛 공원 사이에 1970년대 지어진 아파트 단지가 있다. 이 단지들은 현재 재건축을 열심히 추진 중이다.

◆ 리모델링 

아파트 리모델링이란 건축물의 노후화 억제 및 기능 향상을 위한 수선 혹은 증축하는 사업을 말한다. 

재건축은 건물을 허물고 건축부터 다시 시작하는 것이라면, 리모델링은 건축물의 뼈대는 살리고 수선하는 작업이라고 생각하면 쉽다. 이 때문에 과거에는 리모델링의 추가 분양으로 인한 조합원 이익이 적다는 점이 단점이었다.

그러나 최근 들어 건축물을 수평방향으로 증축하거나 별도의 동을 증설해 신규분양을 늘려가면서 사업성 또한 개선되고 있는 상황이다. 

우리나라의 첫 번째 리모델링 성공 아파트는 강변그린이다. 2003년 옛 마포용강 시범아파트를 평면 확장해 강변그린으로 변모시켰다. 

파이낸셜투데이 오아름 기자